はじめに：賃料増額はオーナーの当然の権利ではない
賃貸経営をしていると、「物価が上がったから家賃も上げたい」「近隣相場に合わせたい」といった理由で賃料の増額を検討することがあります。しかし、入居者に拒否されてしまった場合、どう対応すべきか悩むオーナーも多いのではないでしょうか。
この記事では、賃料増額請求を拒否されたときの法的な対応方法や交渉のポイントを、不動産に強い弁護士の視点から詳しく解説します。
賃料増額請求を拒否された場合の基本ルール
双方の合意が原則
借地借家法第32条では、一定の条件がそろえば賃料の増減請求ができると定められていますが、オーナーが一方的に賃料を上げることはできません。入居者の合意がなければ、増額は実現しません。
入居者は拒否する権利がある
入居者には、オーナーからの値上げ提案を拒否する権利があります。したがって、拒否された場合は感情的にならず、法的根拠と客観的な事情をもとに交渉を進める必要があります。
賃料増額の正当性が認められる条件
以下のような事情があれば、賃料の増額が正当と認められる可能性があります。
- 固定資産税など租税の増加
- 建物の維持費・修繕費の増加
- 土地・建物の価格上昇
- 物価の上昇（インフレ）
- 周辺の家賃相場より著しく安い
- 長期間家賃の据え置きが続いている
ただし、「増額しない」という契約上の特約（不増額特約）がある場合は、原則として値上げはできません。
拒否された場合の対応ステップ
1. 賃料増額の意思を明確に通知する
まずは内容証明郵便で正式に賃料増額を請求します。この通知によって、いつ請求がなされたかが明確になり、後の法的手続に役立ちます。
2. 値上げの理由を説明し、交渉を行う
交渉では、増額の根拠となる事情（税金の上昇、物価高、相場など）を丁寧かつ冷静に説明することが重要です。単に「値上げしたい」では説得力がありません。
3. 調停を申し立てる
話し合いで解決しない場合は、簡易裁判所に「賃料増額調停」の申し立てを行います。これは裁判の前段階として、裁判所が間に入って解決を図る制度です。
4. 調停が不成立なら訴訟へ
調停がまとまらなかった場合は、正式に賃料増額請求訴訟を提起します。必要に応じて不動産鑑定士による鑑定が行われ、適正な賃料が判断されます。
裁判で勝訴した場合は、増額分をさかのぼって請求できる
裁判で増額が認められた場合、請求時点に遡って差額を請求することが可能です。さらに、年10％の遅延損害金を加算できるため、正当な請求が報われる仕組みになっています（借地借家法第32条2項）。
弁護士に相談するメリット
賃料増額請求は、法的知識と交渉力の両方が必要です。不動産に詳しい弁護士であれば、
- 増額の法的根拠の整理
- 相場資料や税資料の準備
- 入居者との適切な交渉
- 調停・訴訟の代理
まで一貫して対応が可能です。
まとめ｜賃料増額請求を拒否されたら、まずは専門家に相談を
家賃の増額は、オーナーにとって重要な経営判断です。しかし、入居者との関係悪化や法的トラブルを避けるためには、慎重かつ戦略的な対応が求められます。
賃料増額請求を拒否された場合でも、正当な理由があれば交渉や法的手段で解決できます。
不動産に強い弁護士が、あなたの賃貸経営をサポートします。まずはお気軽にご相談ください。
