1. 賃料増減額請求とは
賃貸借契約が長期間続くと、経済状況の変化や不動産市場の動向により、当初設定した賃料が実態と乖離することがあります。その際、賃貸人または賃借人は、賃料の増額または減額を請求することができます。この制度は、借地借家法によって規定されており、特に賃料増額請求に関しては「形成権」としての性質を持ちます。
賃料の増減額は当事者間の協議による合意が原則ですが、合意に至らない場合は裁判所の判断によって適正額が決定されることになります。
2. 賃料増額請求の法的根拠
(1) 賃料増額請求の要件
借地借家法11条1項および32条1項は、賃料の増減額請求について次の要件を定めています。
- 租税その他の負担の増減：固定資産税などの税負担の変動があった場合。
- 不動産価格の変動：土地・建物の価格が上昇した場合。
- 経済的事情の変動：インフレやデフレなど、経済環境の大きな変化が生じた場合。
- 近隣の同種物件との比較：周辺の類似物件と比べて賃料が不相当になった場合。
これらの事情がある場合、賃貸人は賃料増額請求を行うことができます。
(2) 賃料増額請求が制限される場合
一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合、賃料増額請求は原則として認められません（借地借家法11条1項ただし書き、32条1項ただし書き）。
ただし、大規模な経済変動や天災などにより経済事情が激変した場合、特約があったとしても賃料増額が認められる可能性があります。
一方、賃料減額請求については、当事者間の合意によって排除することはできません（最判平成16年6月29日）。
3. 形成権としての賃料増額請求権
(1) 形成権とは？
賃料増額請求権は「形成権」の一種とされています。形成権とは、権利を行使することで相手方の意思に関係なく法的効果が発生する権利を指します。
つまり、賃貸人が賃料増額請求を行い、その意思表示が賃借人に到達した時点で、請求の法的効力が生じます。賃借人の承諾がなくても、請求の意思表示だけで賃料増額のプロセスが開始されるのです。
(2) 形成権行使の実務
賃料増額請求を行う場合、証拠として請求の事実および日時を残しておくことが重要です。そのため、配達証明付き内容証明郵便の利用が推奨されます。
賃貸人が賃料増額請求を行った後、賃借人がこれに同意しない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、従前の賃料を支払えばよいとされています（借地借家法11条2項、32条2項）。
ただし、裁判の結果、賃料増額が認められた場合には、賃借人は増額分の不足額に利息を付して支払う必要があります。
4. 賃料増額請求の具体的な流れ
- 当事者間の協議
- まずは賃貸人と賃借人の間で賃料の改定について話し合う。
- 賃料増額請求の通知
- 書面（内容証明郵便）で賃借人に通知し、請求の意思表示を行う。
- 賃借人の対応
- 賃借人が増額に同意しない場合は、裁判所の判断を求めることになる。
- 調停の申し立て（調停前置）
- 簡易裁判所に調停を申し立てる。
- 調停で合意に至らなかった場合、訴訟に移行する。
- 裁判所による適正賃料の決定
- 裁判所が増額の妥当性を審査し、最終的な賃料を決定する。
5. まとめ
賃料増額請求権は、賃貸人にとって重要な権利であり、形成権としての性質を持つため、賃借人の同意がなくても請求の効果が生じます。ただし、相手方との信頼関係を維持することも重要であり、実務上はまず協議を試みることが一般的です。
賃料増額請求を検討する際は、法的要件を満たしているかを確認し、適切な手続を踏むことが求められます。適正な賃料を維持するために、専門家のアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。
