不動産賃貸の管理では、家賃滞納者の迅速な対応が収益を守るために不可欠です。賃料未払いによる立ち退き対応には、法律に基づいた適切な手続きが必要です。このページでは「賃料未払い」「立退き」をキーワードに、契約解除から明け渡しの強制執行までの流れを解説します。
目次
賃料未払いで立ち退きを求める流れ
賃料未払いが発生した場合、不動産オーナーや管理会社が取るべき基本的な流れは以下の通りです。
- 契約解除 信頼関係が破壊されるほどの滞納（目安：3ヶ月以上）がある場合、契約解除が可能です。
- 明け渡し請求 借主に対し、明け渡しを求めます。交渉が進まない場合は訴訟に進みます。
- 強制執行 明け渡し請求訴訟に勝訴後も借主が立ち退かない場合、強制執行を申立てます。
賃料未払いによる契約解除の条件と手続き
賃貸借契約を解除するには、以下の手続きを踏む必要があります。
- 信頼関係破壊の要件 賃料滞納が長期にわたる場合、信頼関係が破壊されたと裁判所で判断される可能性が高まります。目安として3ヶ月以上の滞納が必要とされることが多いです。
- 催告と通知 まず、未払い賃料の支払いを求める催告を行います。その後、相当期間内に支払いがなされない場合、契約解除の意思表示をします。
- 内容証明郵便の送付 証拠を残すために、内容証明郵便で催告書や解除通知書を送付します。記載内容には以下を含めます。
- 差出日
- 契約特定情報（物件名、契約日など）
- 未払い金額および支払期限
- 解除の意思表示
明け渡し請求と交渉
契約解除後も借主が物件を明け渡さない場合、交渉や訴訟が必要です。
- 交渉 合意書を作成し、明け渡し日や滞納賃料の支払いスケジュールを明確にします。弁護士名義の通知が効果的です。
- 訴訟 話し合いが不調の場合、裁判所に明け渡し請求訴訟を提起します。この段階で滞納賃料の請求も同時に行います。
強制執行の手続き
訴訟で勝訴した場合でも借主が立ち退かない場合、強制執行を進めます。
- 強制執行の申立て 地方裁判所に申立てを行います。必要書類として、債務名義、執行文、送達証明書等が必要です。
- 執行官による催告 執行官が現地に赴き、明け渡し期限を通知します。通常、催告から1ヶ月が期限とされます。
- 明け渡しの断行 明け渡し期限までに立ち退きが行われない場合、執行官が強制的に物件を明け渡します。
注意点：自力救済の禁止
法律では、自力救済が禁止されています。不適切な対応は損害賠償請求や刑事責任のリスクを伴います。
避けるべき行為
- 無断で鍵を交換する
- 借主の物品を勝手に処分する
- 威嚇や誹謗中傷を行う
適切な手続きで解決を目指すことが重要です。
賃料未払いへの事前対策
賃料未払いを防ぐためには、事前の対策が有効です。
- 厳格な入居審査 信用力のある借主を選定することでリスクを軽減します。
- 遅延損害金の設定 遅延損害金の年率を14.6%に設定することで、支払い意欲を促します。
- 連帯保証人や保証会社の利用 万が一の場合に備えた体制を整えます。
まとめ
賃料未払いによる立ち退き対応は、法律に基づいた手続きを迅速に進めることが鍵です。信頼関係が破壊されるほどの滞納がある場合、契約解除から明け渡し請求、強制執行まで進むことが一般的です。専門家の支援を受けながら、収益性を損なわないための最善策を講じましょう。
本記事のポイント
- 賃料未払いによる契約解除には信頼関係の破壊が条件
- 明け渡し請求や強制執行を迅速に進めるには弁護士の活用が効果的
- 自力救済は禁止。法に基づいた適切な対応を徹底する
